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mardi, octobre 5

Caution solidaire VS Assurances Loyers Impayés : quelle garantie choisir

Depuis la publication de la loi Boutin en mars 2009, les propriétaires bailleurs hésitent souvent entre la rédaction d'un acte de caution solidaire et la souscription d'une assurance loyers impayés.
Tour d'horizon des deux solutions pour vous permettre de faire le meilleur choix de garantie pour votre investissement locatif.

L'acte de caution solidaire : le plus économique et le plus simple ?

Souvent les propriétaires bailleurs pensent qu'il est plus simple, plus responsabilisant et moins coûteux de recourir à une caution solidaire. Pourtant, cet acte juridique n'est pas dénué de dangers :
  • Pour être valable, l'acte de caution solidaire doit être manuscrit et respecter une formulation précise. Dans le cas contraire, l'acte juridique pourra être considéré comme nul et vous n'aurez alors aucun recours contre le garant pour le paiement de vos loyers impayés. Notre conseil : Afin d'éviter une nullité de l'acte de caution solidaire, vous pouvez utiliser un modèle de document validé juridiquement, disponible sur les sites spécialisés.
  • Pour être exploitable, l'acte de caution solidaire doit être fourni par un garant résidant fiscalement en France. Si cela paraît évident à première vue, le salarié cadre d'une multinationnale présenté comme un garant idéal, peut se révéler bien moins intéressant si dans l'intervalle, il est expatrié à Dubaï ou en Chine ...
  • Pour être solvable, le garant doit disposer de ressources réellement suffisantes. S'il est couramment admis qu'un locataire ne doit pas fournir un effort de loyer supérieur au tiers de ses revenus, le garant quand à lui, a déjà la charge d'un loyer (ou d'un crédit) à payer. Il faut donc prévoir une marge de sécurité financière supplémentaire.
  • Enfin, la procédure amiable et contentieuse mise en oeuvre devra être réalisée systématiquement en double exemplaire (un à destination du locataire, l'autre en copie adressée au garant)
En revanche, l'acte de caution solidaire présente l'avantage d'être particulièrement économique et constitue une sûreté suffisante lorsqu'il est réalisé dans de bonnes conditions.

Les assurances loyers impayés : le plus cher et le plus sûr ?
  • Si les assureurs ont la réputation de payer difficilement, ils ont au moins le mérite d'avoir une adresse connue. Aussi, les difficultés que peuvent avoir certains assurés pour se faire indemniser sont souvent proportionnelles à la complexité du dossier sinistre (circonstances litigieuses, négligences manifestes lors de la constitution du dossier locataire, non respect des délais de déclaration du sinistre loyers impayés, etc ...)
  • L'Assurance Loyers Impayés est un contrat, qui oblige les parties qui l'ont signé. En cas d'interprétation possible des textes, le juge n'aura aucun scrupule à trancher en faveur de l'assuré, considéré comme non professionnel.
  • Faire appel à une garantie loyers impayés ou une grl, nécessite de la rigueur dans la consitution du dossier locataire (demander les derniers bulletins de paye au locataire en fonction de la date d'effet du bail et non pas en fonction de la date de constitution du "pré-dossier", souvent antérieure de plusieures semaines; accepter des photocopies de document sous réserve que le locataire vous présente les originaux simultanément ...) Vous éviterez ainsi les difficultés administratives avec votre assureur le jour du sinistre.
  • L'assurance à un coût, variable selon les garanties proposées (durée de garantie des loyers, plafonds de capitaux en cas de dégradations immobilières, limites de prise en charge des frais de contentieux, etc ...). Généralement le tarif des assurances loyers impayés se situe dans une fourchette de prix allant de 2,50% à 4% du loyer charges comprises.
Le prix d'une assurance loyers impayés peut être relativisé compte tenu de sa déductibilité fiscale dans la catégorie des revenus fonciers (Art.31 du C.G.I).

Rappel : le cumul assurances loyers imayés et caution solidaire sont interdits

Sauf cas particuliers (locations meublées et locations étudiantes), le cumul d'une garantie loyers impayés et d'un acte de caution solidaire sont interdits depuis la loi Boutin de mars 2009.

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